¿Qué es un remate Judicial?
Es la venta Judicial que se hace de un bien inmueble, por lo general al 60% de su valor comercial, mediante una subasta publica, en donde el inmueble es vendido al mejor postor por un Juez, los términos Subasta Pública, Almoneda o Remates Judiciales los utilizamos como sinónimos entre si.
El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del inmueble mediante el Remate Judicial y la toma de posesión física del inmueble, es de aproximadamente 6 meses.
A continuación y en términos generales el proceso para la adquisición de inmuebles mediante la figura jurídica de
Remate Judicial:
Como Despacho Jurídico, tenemos la posibilidad de informarnos y enterarnos previamente de todas y cada una de las subastas que se realizan en los Tribunales de la Cd. De México; pero no capturamos todas, sino únicamente las que pensamos que pudieran interesar a nuestros clientes, la información inicial que capturamos es básica, sólo sabemos algunos datos como domicilio del inmueble, si es una casa, departamento, terreno, edificio, bodega, el Avalúo Judicial, la Postura Legal, la fecha del remate, el tipo de Almoneda, Al recibir nuestro cliente la información ya sabrá interpretar los elementos que componen las subastas públicas (el avalúo judicial, la postura legal, la fecha del remate, el tipo de Almoneda, etc.), elementos que habremos de explicar en este documento más adelante.
Al recibir el cliente la información básica, escoge los que crea se adaptan más a sus requerimientos, teniendo que verlos inmediatamente porque las fechas de las almonedas o remates son muy próximas, fluctúan entre 7 a 30 días desde el momento en que tenemos la información y se realizan en una fecha determinada, por lo que tenemos que hacer preparativos para que nuestro cliente pueda participar como postor en dicho remate o subasta.
Una vez que conoce físicamente los inmuebles elegidos y si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para que nosotros realicemos un análisis jurídico del expediente en el Juzgado correspondiente sobre ese remate o subasta.
En este análisis conocemos todo lo que originó que el inmueble en cuestión se esté rematando y detalles específicos del procedimiento, como cuánto debe el propietario de ese bien (capital, intereses y demás accesorios, si tiene otros acreedores que hayan gravado también el bien inmueble en cuestión (aunque cualquier adquisición pasa a la propiedad de nuestros clientes “libre de todo gravamen”), el avalúo judicial y todo lo necesario para determinar y calificar si es o no una buena inversión.
Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste, como ¿buen negocio?, informamos al cliente sobre el asunto en detalle y el precio en que lo podrá adquirir, Después de recibir la información, si decide adquirir el inmueble, entonces celebraremos un Contrato de Prestación de Servicios Profesionales, en el cual el cliente y nosotros nos obligamos respectivamente y detallamos dichas obligaciones.
REQUISITOS PARA COMPRAR EN REMATE JUDICIAL O SUBASTA PÚBLICA.
Una vez firmado el contrato, el cliente deberá comprar un billete de depósito en BANSEFI S.N.C. a favor del Juzgado en el que se vaya a subastar el inmueble por una cantidad equivalente al 10% del valor establecido en el Avalúo Judicial respectivo. Este billete sirve para garantizar la seriedad de la postura legal del cliente ante el Juzgado correspondiente, y le permite participar como postor en la subasta. Este billete de depósito se adquiere en cualquier sucursal de BANSEFI, SNC., sin costo ni comisión por este concepto, sólo debe exhibir la cantidad exacta del billete de depósito que está solicitando; Lo puede hacer en efectivo, en cheque certificado, cheque de caja o spewa; Si lo hace en efectivo puede adquirirlo, incluso el mismo día; Si lo hace a través de los cheques mencionados, se debe entregar dicho cheque y solicitar el billete de depósito 2 días antes de la fecha de la Subasta.
El cliente y un abogado de nuestro despacho deberán presentarse el día y hora fijada para el Remate, ante el Juzgado correspondiente, llevando una identificación oficial que contenga fotografía y firma.
Este billete de Depósito, en caso de que no se adjudique nuestro cliente, el inmueble rematado, le será devuelto por el Juez y no habrá erogado absolutamente nada, y nosotros continuaremos buscándole otro inmueble que se adapte a lo solicitado.
ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN LA SUBASTA PUBLICA
AVALUO JUDICIAL: Es el valor designado por peritos en el juicio del inmueble a rematar, que generalmente es un 30% inferior al valor comercial real.
POSTURA LEGAL: Es el precio mínimo que se señala para que los postores o clientes ofrezcan y se adjudiquen el inmueble y que es determinado por el Juez de acuerdo a la ley y se determina así:
ALMONEDA: Sinónimo de Remate y de Subasta, se utiliza para indicar el número de veces que ha salido el inmueble a la venta pública, generalmente sólo salen tres veces, es decir, Primera Almoneda, Segunda Almoneda y Tercera Almoneda.
- La Primera Almoneda, Es la primera ocasión en que se anuncia la venta del inmueble y se convoca a posibles compradores. El avalúo judicial sirve de base para el remate. Esta cantidad o sus dos terceras partes se toma como la postura legal (monto mínimo a ofrecer); es decir, si el inmueble se valuó judicialmente en $1 millón de pesos, el precio para la venta será esta cantidad, y la postura legal puede ser desde $666,666.66 hasta $1 millón de pesos, según determine el juez. Generalmente se toma la cantidad más baja y ahí empieza la puja de los participantes en la subasta.
- Segunda Almoneda, Si en la primera subasta no se vendió el inmueble, se convoca a una segunda en la cual el precio del bien es aún menor: hay una rebaja de 20% al valor del avalúo judicial. Siguiendo el ejemplo, si el inmueble se valúo en $1 millón de pesos, para este segundo intento el precio base se fija en $800 mil y la postura legal podrá ser desde $533,333.33 hasta $800 mil pesos, según lo determine el juez. De esta manera, el precio del remate en una segunda venta puede llegar casi a la mitad de su valor. Obviamente, esto hace más atractiva la oferta y, por lo tanto, es común que haya más postores.
- Tercera Almoneda, Si en el segundo intento no se vende el inmueble, el juez convoca a una tercera subasta, en la que el precio será el de la segunda, aunque ya no habrá un mínimo a cubrir. También puede variar la exigencia de pagar la propiedad de contado, o la opción de que se puede ofrecer pagar cualquier cantidad y a plazos (al escogerse pagar con la última opción mencionada, cambian las reglas de la contratación con nosotros).
ANÁLISIS JURÍDICO: Es el estudio en detalle que realiza nuestro despacho del expediente judicial para determinar si el negocio es bueno.
PUJA: Es la cantidad que ofrece un postor mayor a la ofrecida por otro postor para adquirir el inmueble que se remata.
PRIMER BILLETE DE DEPOSITO: Es el billete de depósito que se adquiere en BANSEFI, SNC., mediante el pago de una cantidad equivalente al 10% del Avalúo Judicial del bien a subastar, y que es entregado por el cliente en la Subasta Pública al Juez, para garantizarle la seriedad de su postura u oferta.
SEGUNDO BILLETE DE DEPOSITO: Es el billete de depósito que se adquiere en BANSEFI, SNC., mediante el cual el cliente hace el pago de la cantidad remanente, entre el primer billete de depósito y la cantidad aceptada por el Juez. (éste billete debe ser exhibido al Juzgado dentro del tiempo que señale el Juez y que mínimo son tres días, en caso de que no se hiciere en dicho término, el cliente perderá la totalidad de su primer billete de depósito.).
DILIGENCIA DE REMATE: Es la audiencia que se lleva acabo en la fecha y hora señaladas para el remate, en donde nuestro cliente ofrece su postura para la adquisición del inmueble deseado.
APROBACIÓN DEL REMATE: Es el acuerdo del Juez, mediante el cual aprueba la compraventa judicial a favor del cliente, una vez que éste ha pagado la totalidad del precio de la postura ofrecida; desde este momento el Cliente ya es propietario jurídicamente del bien subastado.
LA ESCRITURACIÓN: Es el documento de compraventa elaborado por el Notario Público elegido por el cliente, y que normalmente es firmada por el juez por la negativa del demandado a firmarla.
LA POSESIÓN: Es el momento en el cual, una vez que se haya firmado la Escritura de compraventa judicial, el Juez ordena que se entregue a nuestro cliente la posesión física del inmueble en cuestión.
HONORARIOS: Los honorarios que cobramos por nuestros servicios, se estiman en cada negocio, y los determinamos tomando en consideración el tipo de negocio, los gastos que se vayan a generar, el costo de la postura del inmueble, esto después de realizar el análisis jurídico del juicio.