Esta figura es a la que mas recurren las personas que quieren adquirir un inmueble, en remate bancario con fines de hacer negocio (inversionistas), y es la venta que realiza un banco o una empresa administradora de carteras bancarias de crédito, a un particular, de todos y cada uno de los derechos que se tienen sobre el bien inmueble materia de Hipoteca, por lo general al 40% de su valor comercial, esto es, comprar el juicio, ya concluido y ganado por el banco, justo antes de la venta judicial en la que se rematara el inmueble por el juez, con esto, el cliente se convierte en el nuevo acreedor hipotecario quedando en lugar del banco, teniendo la posibilidad de vender el inmueble, a alguno de los compradores que se presenten en la audiencia de remate judicial respectiva, obteniendo así, una utilidad por dicha venta, o, si decide no venderlo en el remate que hace el juez, tiene la seguridad de adjudicárselo para venderlo o habitarlo posteriormente, con esta figura el inmueble puede adquirirse incluso al 30% de su valor comercial.
Es importante hacer de su conocimiento, que si usted decide vender el inmueble en el remate, los tramites para continuar con el procedimiento hasta la toma de posesión física del inmueble serán por cuenta del comprador que lo adquirió en el remate, y únicamente usted cobrara el importe del precio en el que se vendió en dicho remate.
Ejemplo:
1.- La administradora de cartera nos puede vender un
Juicio en la cantidad de: $350,000.00
2.- Teniendo un crédito por cobrar al deudor (que es la suma del capital que se adeuda más los intereses por el
tiempo transcurrido, que generalmente son varios años), de: $1,400,000.00
3.- El inmueble sujeto a hipoteca puede tener un valor comercial de: $900,000.00
4.- Usted puede subastar el inmueble en el remate, por ejemplo, en la cantidad de: m$650,000.00
5.- Obteniendo una utilidad de: $300,000.00
6.- O puede adjudicarse el inmueble para habitarlo o venderlo posteriormente.
El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del juicio y la toma de posesión física del inmueble, es el mas largo de todas las figuras jurídicas para adquirir un inmueble en remate bancario, que puede ser de hasta 1 año.
A continuación y en términos generales el proceso para Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos:
- El cliente (comprador), después de recibir las listas que le enviaremos, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le interese, visitándolo solamente en su exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitado, el banco o la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), no tiene la posesión física, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que verlos inmediatamente porque las listas cambian constantemente ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden muy rápido.
- Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para que nosotros realicemos un análisis jurídico del expediente en el Juzgado correspondiente para conocer y puntualizar el Avance Procesal en el Juicio. En este análisis conocemos todo lo que originó que el inmueble en cuestión se esté rematando y detalles específicos del procedimiento, como cuánto debe el propietario de ese bien (capital, intereses y demás accesorios, si tiene otros acreedores que hayan gravado también el bien inmueble en cuestión (aunque cualquier adquisición pasa a la propiedad de nuestros clientes “libre de todo gravamen”), y todo lo necesario para determinar y calificar si es o no una buena inversión, Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste, como ?buen negocio?, informamos al cliente sobre el asunto en detalle.
- Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos mediante un contrato, los honorarios y lo referente a los gastos inherentes al juicio. Así como el tiempo aproximado en el concluirá el Juicio, hasta la toma de posesión del inmueble.
- Posteriormente, se firmara ante Notario, la Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos en donde el cliente (comprador), deberá pagar al banco o a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), el total del precio establecido.
- Una vez firmada la Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos ante el Notario, Cliente y despacho nos presentaremos ante el Juzgado Correspondiente, para acreditar su personalidad como nuevo Cesionario del Crédito y los Derechos Litigiosos, para continuar con el procedimiento hasta llegar a la toma de posesión física del inmueble, si usted se adjudica el bien, o, hasta el remate si decide usted venderlo en la audiencia de remate correspondiente.
NOTAS IMPORTANTES:
Algunos despachos, cobran una cuota de inscripción para poderle proporcionar los listados a sus posibles clientes, cobro, que de alguna manera, les permite tener la certeza del interés real que tiene una persona, de adquirir un inmueble en remate bancario.
El poderle proporcionar los listados de remates bancarios y remates judiciales, de una manera sencilla, que le permita interpretar la información que contienen fácilmente, representa una tarea ardua y que requiere tiempo y recursos, en su depuración.
Las listas de inmuebles, que los bancos o las empresas administradoras de carteras bancarias de crédito, tienen para remate bancario, son consideradas como información confidencial.
Nuestro despacho mantiene una relación formal como ?Mortgage Brokers? o Corredores Hipotecarios e Inmobiliarios con estas instituciones, con las que hemos firmado contratos de confidencialidad en los cuales, nos obligamos a no publicar por ningún medio dicha información.
Cuando uno de nuestros clientes, tiene interés en un inmueble de estas carteras, nuestro despacho solicita de manera formal por escrito, la información correspondiente.
Cuando el cliente decide adquirirlo, también las propuestas de compra son por escrito, las cuales son analizadas por un comité de crédito que autoriza las ventas.
Como despacho tenemos el orgullo de que el 99% de las propuestas que realizamos a estas instituciones son operaciones que se concretan, por lo que dichas instituciones nos consideran como un ?Mortgage Brokers? o Corredor Hipotecario e Inmobiliario confiable.
Una vez que reciba la información, y encuentre un inmueble de su interés, le sugerimos verificar el estatus jurídico en el que se encuentra, con la intención de que conozca la figura jurídica mediante la cual podrá adquirirlo, y por ende, una idea aproximada del procedimiento a seguir, recuerde que deberá de verlos inmediatamente, pues las listas se actualizan semanalmente, en virtud de que por ser oportunidades, los inmuebles se venden de manera muy rápida, es muy importante realizar con tiempo los preparativos para que usted adquiera el inmueble.
Como en cualquier operación de compra venta convencional, los gastos de escrituración y los impuestos que de ella deriven, son adicionales al precio de compra del inmueble, y, usted elegirá el Notario de su preferencia para que elabore la escritura del bien adquirido.
Esperamos que esta guía le sea de utilidad para ayudarlo a tomar una de las decisiones mas importantes de su vida, la compra de un bien inmueble.